Większość właścicieli budynków traktuje przeglądy okresowe jako niepotrzebny formalność. Tymczasem to one często stoją między komfortem a katastrofą budowlaną.
Kiedy przegląd staje się ratunkiem
Jesień 2023 roku. Pan Marek, właściciel kamienicy w centrum Gdańska, otrzymuje telefon od przerażonego lokatora z trzeciego piętra. Woda leje się sufitu, zalewa mieszkanie, niszczy meble i sprzęt elektroniczny. Okazuje się, że rynna dachowa była zatkana od miesięcy, woda przedostała się pod pokrycie dachowe, zniszczyła drewnianą więźbę i przesiąkła przez strop.
Koszt naprawy? Ponad 80 000 zł. Plus odszkodowania dla lokatora. Plus utrata reputacji.
A wystarczył zwykły przegląd roczny, podczas którego inspektor zauważyłby zatkane rynny i problemy z odprowadzeniem wody. Koszt przeglądu? Około 500 zł. Koszt udrożnienia rynny? 200 zł.
To nie jest wymyślona historia. To jeden z wielu przypadków, z którymi spotykamy się w naszej pracy.
Czym właściwie są te przeglądy?
Jeśli jesteś właścicielem lub zarządcą budynku, Prawo Budowlane nakłada na Ciebie konkretne obowiązki. To nie są „sugestie” ani „zalecenia” – to prawny wymóg, którego nieprzestrzeganie może skutkować karami finansowymi, a w skrajnych przypadkach nawet odpowiedzialnością karną.
Przegląd roczny – Twój coroczny „check-up”
Co roku musisz zlecić sprawdzenie:
- Elementów narażonych na działanie warunków atmosferycznych (dach, elewacja, balkony)
- Instalacji gazowych i przewodów kominowych
- Instalacji służących ochronie środowiska
- Instalacji elektrycznej i piorunochronnej
To trochę jak coroczna wizyta u lekarza – lepiej wykryć problem wcześnie, niż leczyć poważną chorobę.
Przegląd pięcioletni – Kompleksowa diagnoza
Raz na 5 lat przeprowadzasz szczegółową kontrolę:
- Całego stanu technicznego budynku
- Przydatności do użytkowania
- Estetyki obiektu i otoczenia
Ten przegląd przeprowadza osoba z uprawnieniami budowlanymi i jest znacznie bardziej szczegółowy.
Obiekty wielkopowierzchniowe – Podwójna czujność
Jeśli Twój budynek ma powierzchnię zabudowy ponad 2000 m² (lub dach ponad 1000 m² w przypadku innych obiektów), musisz przeprowadzać przeglądy dwa razy w roku – przed i po zimie.
Dlaczego? Bo takie obiekty to często galerie handlowe, hale produkcyjne, magazyny – miejsca, gdzie przebywa jednocześnie wielu ludzi. Awaria może mieć katastrofalne skutki.
„Ale u mnie wszystko jest w porządku…”
To zdanie słyszymy najczęściej. Zaraz przed drugim zdaniem: „Nie wiedziałem, że to może się tak szybko zepsuć…”
Prawda jest taka: większość problemów budowlanych rozwija się NIEWIDOCZNIE
Historia 1: Niewidoczna wilgoć
Wspólnota mieszkaniowa w Gdyni. Budynek z lat 90., zadbany, regularnie malowany. Nikt nie zauważył, że uszczelki w oknach piwnic są uszkodzone. Przez trzy lata wilgoć przedostawała się do fundamentów.
Podczas przeglądu pięcioletniego nasza kamera termowizyjna wykryła ogromną zawilgoconą strefę w ścianach fundamentowych. Jeszcze rok, a grzyb i pleśń zniszczyłyby znaczną część konstrukcji. Koszt profilaktyki: 3 000 zł. Koszt który by był gdyby czekali kolejny rok? Prawdopodobnie ponad 100 000 zł.
Historia 2: Cichy zabójca – korozja
Biurowiec w Sopocie, 15 lat. „Nowy” budynek, wszystko działa. Podczas rutynowego przeglądu sprawdzamy balkony. Pod płytkami ceramicznymi, niewidoczna gołym okiem, postępuje korozja stalowej konstrukcji.
Za dwa lata balkon mógłby się zawalić. Konsekwencje? Nie chcę sobie nawet wyobrażać.
Historia 3: Podstępna instalacja elektryczna
Kamienica po remoncie. Wszystko „nowiutkie”. Podczas przeglądu mierzymy oporność izolacji przewodów. Okazuje się, że w 40% obwodów wartości są poniżej normy – ryzyko pożaru.
Właściciel: „Ale przecież wszystko działa normalnie!”
Tak, do momentu, gdy nie zadziała. I wtedy „normalnie” może oznaczać pożar.
Co tak naprawdę sprawdzamy podczas przeglądu?
To nie jest spacer po budynku z notatnikiem
Profesjonalny przegląd to szczegółowa analiza z wykorzystaniem specjalistycznego sprzętu:
Nasze narzędzia:
- 📷 Kamera termowizyjna – wykrywa mostki cieplne, zawilgocenia, problemy z izolacją (niewidoczne gołym okiem!)
- 📏 Mierniki wilgotności – precyzyjne pomiary zawilgocenia przegród
- ⚡ Multimetry i próbniki – diagnostyka instalacji elektrycznej
- 🌡️ Termoanemometry – sprawdzenie skuteczności wentylacji
- 🚁 Drony – inspekcja dachu, kominów, miejsc trudnodostępnych bez rusztowań
Co konkretnie sprawdzamy:
✓ Dach – pokrycie, rynny, obróbki blacharskie, kominy, wentylacja
✓ Elewacja – tynki, pęknięcia, zawilgocenia, mocowania elementów
✓ Balkony i tarasy – konstrukcja, hydroizolacja, zabezpieczenia
✓ Fundamenty – zawilgocenia, izolacje przeciwwilgociowe
✓ Instalacje – elektryczna, gazowa, wod-kan, c.o., wentylacja
✓ Elementy konstrukcyjne – belki, nadproża, stropy, schody
✓ Stolarka – okna, drzwi, bramy (szczelność, izolacyjność)
✓ Teren – odwodnienie, ogrodzenia, mała architektura
Protokół z przeglądu – Twoja polisa ubezpieczeniowa
Po każdym przeglądzie otrzymujesz szczegółowy protokół. To nie jest „kartka z podpisem” – to kompleksowa dokumentacja zawierająca:
- Dokładny opis stanu technicznego każdego elementu
- Dokumentację fotograficzną (często kilkadziesiąt zdjęć)
- Termogramy z kamery termowizyjnej (jeśli badanie było wykonane)
- Klasyfikację usterek wg pilności:
- 🔴 Kategoria I – do natychmiastowego usunięcia (zagrożenie bezpieczeństwa)
- 🟡 Kategoria II – do usunięcia w ciągu roku
- 🟢 Kategoria III – do monitorowania
- Konkretne zalecenia naprawcze – nie „naprawić dach”, ale „wymienić uszkodzone blachy na odcinkach A-B oraz C-D, wymienić uszkodzone obróbki przy kominie nr 2”
- Oszacowanie pilności i potencjalnych konsekwencji zaniechania
Ten protokół to Twoja ochrona prawna. W razie wypadku lub sporu udowadniasz, że:
- Wykonywałeś obowiązkowe przeglądy
- Działałeś z należytą starannością
- Podjąłeś zalecone działania (lub miałeś uzasadnione powody, by ich nie podjąć)
„Ile to kosztuje?” vs „Ile kosztuje brak przeglądu?”
Koszt przeglądu (orientacyjnie):
- Dom jednorodzinny (do 200 m²): 500-800 zł
- Budynek wielorodzinny (10-20 lokali): 1 500-3 000 zł
- Obiekt komercyjny: wycena indywidualna
Koszt braku przeglądu (realne przypadki):
- Zawalony balkon: 250 000 zł (naprawa + odszkodowania + sprawa sądowa)
- Pożar z powodu instalacji elektrycznej: 1 200 000 zł (spalony budynek, 3 mieszkania zniszczone)
- Zniszczona więźba dachowa przez wodę: 80 000 zł
- Grzyb w ścianach fundamentowych: 150 000 zł
- Kary od nadzoru budowlanego: 5 000-50 000 zł
Najbardziej bolesny koszt? Ludzkie zdrowie lub życie. Bo gdy balkon się zawala albo dach przecieka do instalacji elektrycznej, konsekwencje mogą być tragiczne.
Co się stanie, jeśli nie robisz przeglądów?
Scenariusz 1: Wizyta inspektora nadzoru budowlanego
Inspektor może przyjść z kontrolą w każdym momencie. Jeśli okaże się, że:
- Nie masz aktualnych przeglądów
- Stan budynku zagraża bezpieczeństwu
Możesz otrzymać:
- Nakaz wykonania przeglądu (z terminem)
- Nakaz usunięcia usterek (z terminem)
- Karę finansową (do 50 000 zł)
- Zakaz użytkowania budynku (w skrajnych przypadkach)
Scenariusz 2: Wypadek
Jeśli na Twojej posesji stanie się wypadek (np. komuś spadnie coś na głowę, ktoś się potknie o uszkodzony element), a Ty nie masz dokumentacji przeglądów – możesz być pociągnięty do odpowiedzialności:
- Cywilnej – odszkodowania dla poszkodowanego
- Karnej – jeśli nastąpią poważne skutki zdrowotne
Ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, jeśli nie dochowałeś należytej staranności (czyli nie robiłeś przeglądów).
Scenariusz 3: Sprzedaż nieruchomości
Próbujesz sprzedać budynek. Potencjalny kupiec pyta: „Czy są aktualne przeglądy?”
Brak dokumentacji = podejrzenia = utrata zaufania = niższa cena lub brak transakcji.
Najczęstsze mity o przeglądach
Mit 1: „Budynek jest nowy, nie potrzebuje przeglądu”
FAŁSZ. Nowe budynki często mają wady ukryte – błędy wykonawcze, które ujawnią się dopiero po czasie. Przegląd w pierwszym roku to szansa na wykrycie ich w okresie gwarancyjnym.
Mit 2: „Sam widzę, że wszystko jest OK”
FAŁSZ. Większość problemów (zawilgocenia, mostki cieplne, korozja, ubytki izolacji) jest niewidoczna bez specjalistycznego sprzętu.
Mit 3: „To tylko formalność dla urzędu”
FAŁSZ. To Twoje bezpieczeństwo i Twoje pieniądze. Urząd wymaga przeglądów, bo wiedzą, ile katastrof budowlanych można było uniknąć dzięki nim.
Mit 4: „Jak będzie problem, to sam się okaże”
FAŁSZ. Gdy „sam się okaże”, będzie już za późno i znacznie drożej. Zawilgocony fundament nie krzyczy o pomoc – po prostu cichutko niszczeje przez lata.
Mit 5: „To zbyt drogie”
FAŁSZ. Przegląd to ułamek procenta wartości budynku. Brak przeglądu może kosztować dziesiątki razy więcej.
Przegląd „po znajomości” – dlaczego to zły pomysł?
Rozumiem – kuzyn Twojego kolegi ma uprawnienia budowlane i zrobi Ci to „za pół ceny”. Albo „za flaszkę”.
Problemy:
- Brak obiektywizmu – znajomy nie będzie chciał Ci mówić nieprzyjemnych prawd
- Brak sprzętu – jeśli nie ma kamery termowizyjnej, połowy problemów nie wykryje
- Brak odpowiedzialności – jeśli coś przeoczy i będzie wypadek, kto poniesie konsekwencje?
- Brak dokumentacji – protokół „na kolanie” nie obroni Cię przed urzędem ani sądem
Profesjonalny przegląd to:
- Pełen sprzęt diagnostyczny
- Doświadczenie (widzieliśmy setki budynków, wiemy co szukać)
- Szczegółowa dokumentacja
- Odpowiedzialność cywilna inspektora
- Obiektywna ocena
Kiedy warto zrobić przegląd „poza planem”?
Oprócz obowiązkowych przeglądów, warto zlecić dodatkową inspekcję, gdy:
✓ Kupujesz nieruchomość – przed podpisaniem aktu notarialnego
✓ Planujesz remont – żeby wiedzieć, co naprawdę wymaga naprawy
✓ Po ekstremalnych warunkach pogodowych – silny wiatr, intensywne opady, burza
✓ Zauważyłeś niepokojące objawy – pęknięcia, zawilgocenia, dziwne dźwięki
✓ Przed termomodernizacją – żeby zidentyfikować miejsca strat ciepła
✓ Po zakończeniu gwarancji – ostatnia szansa na reklamację u dewelopera
Jak wybrać firmę do przeglądów?
Na co zwrócić uwagę:
✓ Uprawnienia budowlane – inspektor musi mieć odpowiednie kwalifikacje
✓ Doświadczenie – ile przeglądów wykonali? Jakich obiektów?
✓ Sprzęt – czy mają kamerę termowizyjną, mierniki, drona?
✓ Zakres protokołu – poproś o przykładowy protokół z innego obiektu
✓ Ubezpieczenie OC – czy firma ma ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej?
✓ Opinie – sprawdź referencje, opinie w Google
Czerwone flagi:
🚩 „Zrobię przegląd w godzinę” – rzetelny przegląd budynku to kilka godzin pracy
🚩 „Nie potrzebuję kamery termowizyjnej” – połowa problemów pozostanie niewykryta
🚩 Brak ubezpieczenia OC
🚩 Protokół to „kartka z podpisem” bez dokumentacji fotograficznej
Nasze podejście do przeglądów
Nie jesteśmy firmą, która „odwala robotę dla papierka”. Dla nas każdy przegląd to odpowiedzialność za bezpieczeństwo ludzi – Twoje, Twoich lokatorów, Twoich klientów.
Jak pracujemy:
1. Przygotowanie
Przed przeglądem analizujemy dokumentację budynku, jego wiek, historię remontów. Przygotowujemy listę kontrolną.
2. Inspekcja terenowa
Szczegółowe oględziny z pełnym wyposażeniem. Nie pomijamy żadnego elementu. Jeśli trzeba wejść na dach – wchodzimy. Jeśli trzeba użyć drona – używamy.
3. Diagnostyka
Kamera termowizyjna, mierniki wilgotności, pomiary elektryczne – wszystko, co pozwoli wykryć problemy niewidoczne gołym okiem.
4. Dokumentacja
Setki zdjęć, termogramy, notatki. Każda ustka jest udokumentowana.
5. Protokół
Szczegółowy, zrozumiały, z konkretnymi zaleceniami i klasyfikacją pilności.
6. Omówienie
Dzwonimy do Ciebie lub spotykamy się, żeby omówić wyniki. Odpowiadamy na pytania, doradzamy co i w jakiej kolejności naprawiać.
Dlaczego klienci do nas wracają?
- Rzetelność – nie przeoczymy problemu, bo „nie chcemy martwić klienta”
- Komunikacja – mówimy językiem zrozumiałym, nie technicznym żargonem
- Doświadczenie – widzieliśmy setki budynków, wiemy co szukać
- Kompleksowość – jeden zespół, wszystkie branże (konstrukcja, instalacje, wykończenie)
- Nowoczesny sprzęt – kamera termowizyjna, drony, profesjonalne mierniki
Podsumowanie – Czy naprawdę warto?
Wyobraź sobie, że masz samochód wart 200 000 zł. Co roku robisz przegląd techniczny, wymieniasz olej, sprawdzasz hamulce. Koszt? Około 1 000 zł rocznie.
Czy to „strata pieniędzy”? Nie. To inwestycja w bezpieczeństwo i przedłużenie żywotności pojazdu.
Budynek to często majątek wart miliony złotych. A przegląd robi się… nigdy? Bo „szkoda kasy”?
Logika:
- Przegląd roczny: 500-1000 zł
- Zapobiegniecie awarii: 50 000-200 000 zł
- Bezpieczeństwo mieszkańców: bezcenne
Umów przegląd zanim będzie za późno
Nie czekaj, aż coś się stanie. Nie czekaj na wizytę inspektora nadzoru budowlanego. Nie czekaj, aż sąsiad pozwie Cię za zalanie mieszkania.
Dodaj komentarz